El derrumbe en Miami golpea al pujante mercado inmobiliario de Florida: ¿Menos ventas, caída de los valores y aumentos de los seguros?

El mercado inmobiliario de Miami estaba al rojo vivo en los últimos meses: las posibilidades de trabajar online a pasos de la playa y sobre todo en un estado donde se pagan menos impuestos que en el resto de Estados Unidos, había alentado una fuerte demanda de propiedades en la ciudad del sol.

Pero el colapso del Champlain Towers provocó un tembladeral que se extiende más allá de la tragedia que ha dejado hasta ahora al menos 34 muertos y más de un centenar de desaparecidos.

Así, mientras aún circulan en todo el mundo las sombrías imágenes de los rescatistas buscando entre los escombros, el sector inmobiliario de Miami ya sufre el impacto de este derrumbe.

Las causas del colapso de 55 departamentos de la torre sur del complejo, construido en 1981 en la costa de Surfside, aún no se conocen y puede ser un conjunto de varias de ellas.

Pero la dramática caída abrió un fuerte debate sobre el estado de los edificios de la ciudad, las revisiones estructurales de los más viejos, el aumento de los seguros de las propiedades, la codificación de la zona y el potencial daño del agua de mar en el frente de playa.

Casi dos semanas después del derrumbe, este miércoles seguían los trabajos de búsqueda bajo los escombros de las Champlain Towers, en Miami. Foto:AFP

Casi dos semanas después del derrumbe, este miércoles seguían los trabajos de búsqueda bajo los escombros de las Champlain Towers, en Miami. Foto:AFP

Todo esto ya tiene impacto en la construcción y compra venta de inmuebles.

“Creo que los efectos del devastador colapso de Champlain Tower South se extenderán por todo el mercado de la construcción y los bienes raíces en Miami, el sur de Florida y posiblemente en todo el país”, dijo a Clarín Alexander Barthet, abogado de construcción certificado por la Junta de Florida.

El complejo derrumbado estaba en un proceso de recertificación o reevaluación que exige el condado de Surfside cada 40 años.

Informes sobre graves daños

El ingeniero Frank Morabito había descubierto en 2018 “daños estructurales graves” en la pileta de natación que filtraba hacia la losa de abajo y corroía el hormigón de las columnas del garage.

Sugería reparaciones inmediatas que no fueron atendidas. También surgió un informe de un experto ingeniero que señalaba que el edificio se hundía algunos milímetros por años.

La presidenta del consorcio de propietarios del edificio renunció el año pasado porque muchos de los vecinos del Champlain se oponían a gastar los 15 millones de dólares que salían los arreglos.

Si bien estos eran problemas particulares de ese complejo, Barthet destaca la preocupación que hoy surge entre los que viven en las torres más viejas de Miami y el impacto en el mercado.

“Los ocupantes actuales y los nuevos, ya sean propietarios o inquilinos, ahora están hiperconcentrados en el estado de reparación del edificio en el que pueden residir”, señaló el experto.

“Este enfoque está haciendo exigir al propietario -ya sea una asociación de condominios o un propietario comercial- la prueba de que la estructura en la que están viviendo es sólida. Esto, creo, hará que los edificios más nuevos sean más atractivos (y por lo tanto impongan un precio más alto) y los edificios más antiguos, especialmente aquellos sin informes de ingeniería para respaldar sus afirmaciones de integridad estructural, mucho menos deseables (y, por lo tanto, bajarán los precios)”, agregó.

Derrumbe Champlain Towers - Miami

¿Boom inmobiliario?

Ana Bozovic, fundadora de la firma de bienes raíces y consultoría Analytics Miami, dijo a Clarín: “Hace cuatro años hice un gráfico del valor de reventa de los edificios en Miami Beach, según la década construida. El patrón era claro: cuanto más antigua era la estructura, peor se comportaba en la reventa. Desde este derrumbe, esa brecha simplemente se ampliará”.

Otro estudio de la consultora de Bozovic describe un reciente “boom” inmobiliario en la ciudad.

En el condado de Miami-Dade, afirma, las ventas de departamentos en condominios que cuestan 1 millón de dólares o más aumentaron un 300% de enero a mayo de 2021 con respecto al mismo período del año pasado.

Los condominios que cuestan menos de US$1 millón (generalmente los que son edificios antiguos, como el Champlain) vieron un aumento del 92% con el año pasado.

Una montaña de escombros de lo que fue la torre Champlain, en Miami, que se derrumbó el 24 de junio. Foto: AP

Una montaña de escombros de lo que fue la torre Champlain, en Miami, que se derrumbó el 24 de junio. Foto: AP

Ella destaca que en los últimos tiempos hubo una oleada de gente que llegó a Miami desde otros estados, alentados por las facilidades del trabajo a distancia y los impuestos más bajos.

“Los profesionales que se mudan a nuestra región quieren edificios modernos con grandes ventanales, comodidades, etc. Y ahora, a una situación que ya era difícil para los edificios viejos, se suma el miedo a los defectos estructurales. No tengo ninguna duda de que los precios de las viviendas más antiguas van a caer más”, afirma.

Preocupación entre los propietarios

La experta agrega que ha recibido muchas consultas después del derrumbe. “Tengo amigos que viven en estructuras antiguas en Miami Beach y están muy preocupados. Y con razón. Tenemos una realidad lamentable, en la que las asociaciones de condominios aplazan el mantenimiento de edificios viejos”, señala.

Y explica: “Esto se debe al costo y al hecho de que muchos residentes de estos complejos no pueden pagar las evaluaciones necesarias para abordar los grandes problemas en estos edificios. Si su propiedad vale solo 300.000 dólares, y si usted es mayor y tiene ingresos fijos, ¿cómo se sentiría si tuviera que pagar por una recertificación unos 50.000 dólares o más? Probablemente no pueda pagarlo. Así que las reparaciones se retrasan una y otra vez”.

Los edificios ubicados cerca del lugar del derrumbe pueden ser los más afectados. Bozovic dijo que los precios de reventa podrían caer incluso para el ultra lujoso Eighty Seven Park, vecino al sitio del colapso, que actualmente tiene siete unidades a la venta con precios entre $2 millones y $11 millones.

“¿Quién quiere comprar algo con vistas al derrumbe? Allí murió gente”, señaló. “La gente no quiere ver el lugar”.

Las autoridades buscaron dar seguridades. El condado de Miami-Dade y la ciudad de Miami Beach comenzaron con inspecciones visuales y auditorias de los edificios que están a punto de cumplir 40 años y la ciudad de Miami dio plazo de 45 días a las asociaciones de condominios antiguos para que presenten cartas con el detalle de sus estructuras inspeccionadas por expertos.

Pero estas medidas no han aliviado las preocupaciones de los compradores.

“Este derrumbe es la punta del iceberg”, dijo el analista inmobiliario Jack McCabe al Nuevo Herald. Hay muchos otros edificios que tienen entre 40 y 50 años afectados por el aumento del nivel del mar y los huracanes que no han recibido buen mantenimiento y que han aplazado las evaluaciones especiales”, que pueden ascender a millones.

A este panorama se suman otras complicaciones: enseguida después del colapso del Champlain, varias aseguradoras enviaron cartas a los propietarios de los condominios exigiendo que les entreguen una prueba de que sus edificios han pasado las inspecciones correspondientes, señaló The Miami Herald.

Fotos de los muertos y desaparecidos tras el colapso del edificio en Miami, en un memorial improvisado frente al lugar donde estaba la torre. Foto: AP

Fotos de los muertos y desaparecidos tras el colapso del edificio en Miami, en un memorial improvisado frente al lugar donde estaba la torre. Foto: AP

El costo de los seguros

Las compañías de seguros ya venían siendo una pesadilla para los vecinos de los edificios sobre la playa que han tenido que lidiar con aumentos de las pólizas por la amenaza de huracanes y tormentas tropicales y también los efectos del cambio climático.

Algunas incluso se negaban a cubrir propiedades antiguas. Los expertos estiman que los costos de los seguros también escalarán como consecuencia del derrumbe y tendrá un impacto en los gastos del edificio y en el valor de reventa de las unidades.

Si bien siempre fue un gran privilegio tener ubicación frente al mar, los lugares del interior de Miami han ido ganando adeptos a medida que los precios de los edificios de la costa se disparaban y que el cambio climático se convierte en una preocupación.

Cada vez más compradores e inquilinos eligen propiedades en terrenos de mayor altitud, más lejos de las playas.

El derrumbe puede acelerar esta migración hacia el interior. Cordelia Anderson, fundadora de la firma de bienes raíces Heart Real Estate LLC de Miami, dijo que uno de sus posibles compradores procedente de Nueva York está considerando ahora trasladar su búsqueda más lejos de la costa, preocupado por la integridad estructural de los edificios costeros y el aumento del nivel del mar.

Washington, corresponsal

CB​